De wetgever heeft zeer recent het woningwaarderingssysteem (WWS) gewijzigd. In de puntentelling zijn de oude punten voor installatie en isolatie vervallen. In het nieuwe WWS komen daar punten voor terug op basis van het energielabel van een woning. Dat heeft mogelijk gevolgen voor de maximale toegestane huurprijs. Die wijzing van het WWS kan er zelfs toe leiden, dat de huurprijs van woningen wordt bevroren tot 1 januari 2014.Huurverhogingen kunnen niet meer worden aangezegd. Bij die woningen kan de huurder in 2014 zelfs huurverlaging vragen, tenzij er wordt geïnvesteerd in energiebesparende voorzieningen.
De belegger/ verhuurder staat in de periode tot 1 januari 2014 voor een aantal beleidskeuzen en vragen.
1. Voor welke huurders geldt huurbevriezing tot 1 januari 2014?
Achterliggende vragen zijn:
- Van welke datum is het huurcontract?
- Is er al een label opgemaakt voor de woning en is deze al (afgemeld) opgenomen in de database van het Agentschap?
- Wat was de oude maximale toegestane huurprijs en wat is de nieuwe, als er al een label beschikbaar is en wat is dit nieuwe maximum, wanneer geen label beschikbaar is?
- Gaat de belegger een label hechten aan de woning of toch beter een pre label?
- Welke opdracht wordt gegeven aan de gecertificeerde labelopnemer?
2. Welke huurders kunnen huurverlaging vragen in 2014 en hoe?
Achterliggende vragen zijn:
- Verlagen we de huur zelf of laten we het initiatief aan de huurder?
- Welke procedure doorlopen we bij de Huurcommissie en wat zijn de gevolgen?
3. Hoe kan de belegger/ verhuurder huurverlaging in 2014 voorkomen of is het verstandig om deze (deels) te accepteren?
4. wanneer is investeren in energiezuinige voorzieningen raadzaam bij mutatie?
Achterliggende vragen zijn:
- Welk huurniveau kan de markt aan?
- Is liberalisering mogelijk?
- Welke investeringen leiden tot twee of meer labels hoger? Wat zijn de kosten daarvan?
- Wat is een maatwerkadvies?
- Krijgen we na investering ook het beloofde hogere label?
- Zijn de begrote kosten uit het maatwerkadvies gelijk aan de offerte van de aannemer?
- Is de investering rendabel?
- Welke investeringsberekening maken we?
5. Wanneer is investeren in energiezuinige voorzieningen raadzaam in de situatie van
een zittende huurder.
Achterliggende vragen zijn:
- Welke voorzieningen uit het maatwerkadvies zijn aan te brengen in een zittende huurdersituatie?
- Met welk bedrag gaat de maximale toegestane huurprijs omhoog?
- Met welk bedrag gaat de huurprijs omhoog?
- Hoe ziet de formule eruit van de huurverhoging bij woningverbetering en hoe gebruiken we deze?
- Is er overeenstemming nodig met de zittende huurder? Hoe ziet de overeenkomst eruit?
- Wat te doen als de huurder niet akkoord gaat? De gang naar de Huurcommissie en de gevolgen.
- Heeft de huurder recht op een verhuisvergoeding vanwege tijdelijke verhuizing?
- Is de investering ook op langere termijn rendabel?
- Kan de markt de huurprijsverlaging naar maximaal toegestaan aan?
- Zijn extra investeringen bij mutatie raadzaam?
6. Kan de huurder het initiatief nemen om de energiezuinigheid van de woning te
verbeteren?
Achterliggende vragen zijn:
- Is er een wettelijke basis voor de huurder?
- Heeft de huurder de mogelijkheid om de woningverbetering af te dwingen?
- Wat is een redelijk voorstel van de huurder?
- Leidt dat voorstel tot een rendabele investering?
7. Kan de huurder zelf investeren in energiezuinigheid in de woning?
Achterliggende vragen zijn:
- Is er een wettelijk basis voor “”zelf aan te brengen veranderingen””(ZAV) door de huurder?
- Kan de huurder medewerking van de verhuurder afdwingen?
- Welke zorgvuldigheidsvereisten zijn neergelegd in de modelovereenkomst ZAV?
- Wie houdt toezicht op de zorgvuldigheidsvereisten?
- Wat betekent ongerechtvaardigde verrijking?
- Wat is het wettelijk kader?
- Welk model vergoedingsregeling heeft de vereniging Vastgoed Belang?
- Welke consequentie heeft zelf investeren door de huurder voor de (verhoging van) de huurprijs en van de maximaal toegestane huur?
- Is de investering door de huurder voor de verhuurder/ belegger rendabel?
8. Loont investeren samen met de huurder?
Achterliggende vragen:
- Welke activiteiten kan de huurder zelf verrichten om kosten van de aannemer te besparen?
- Wat zijn de consequenties voor de huurprijs en de maximaal toegestane huurprijs van zelfwerkzaamheid van de huurder?
- Is de investering rendabel voor de verhuurder?
9. Kan de gemeente op basis van de Woningwet energiebesparende investeringen eisen?